Старый фонд
Санкт-Петербурга: история, особенности жилья

Поразмышляли над особенностями старого фонда Санкт-Петербурга, о том, почему его так любят и почему с ним «все сложно».

Главная / Блог / Старый фонд Санкт-Петербурга: история, особенности жилья

Главная / Блог / Старый фонд Санкт-Петербурга ...

Опубликовано 27.10.2025

Петербург лидирует по количеству сохранившихся дореволюционных домов. По данным аналитиков «Яндекс Недвижимости», старый фонд города составляет 29% от общего числа строений, возведенных для проживания до 2019 года.

Сталинки, вопреки расхожему мнению, не относятся к этой категории. Это скорее маркетинговый ход риелторов, которые и хрущёвки готовы причислить к дореволюционной застройке, только бы продать квартиру. Поэтому важно знать особенности рынка и помнить о нюансах, с которыми придется столкнуться после покупки.

Таким образом, можем сказать, что года постройки домов старого фонда — с основания Петербурга до революции, т. е. с 1703 г. по 1917 г. — это двести с лишним лет.

Построек, возведенных еще при Екатерине II, в Санкт-Петербурге осталось не так много. По большей части исторический фонд представлен доходными домами, которые строились в последней трети XIX века для сдачи в аренду. Это было доступное жилье. Как правило, на первых этажах открывали рестораны, аптеки и торговые лавки, на вторых жили госслужащие. Третий занимали купцы, промышленники и банковские работники. Четвертый — разночинцы, а в мансардах селились студенты и бывшие военные, иногда ютившиеся и в маленьких чердачных закутках.

К началу XX века доходные дома составляли 80% жилых зданий Северной столицы. Их можно считать символом времени. Архитектурный стиль был разнообразен — от строгого классицизма до богатого модерна.

40% квартир в доходных домах состояли из трёх-пяти комнат. Населяла их интеллигенция — учителя, писатели, врачи. Столько же было одно- и двухкомнатных, которые арендовали люди с низким достатком. Больших квартир — от 6 до 16 комнат — было мало, их снимали статусные госслужащие.

Высота зависела от времени, в которое возводился объект недвижимости — до второй половины XIX века строились пятиэтажки. Стены были толстые, чаще кирпичные. Перекрытия — деревянные или металлические. Позднее стали пристраивать еще два этажа. Тогда же стали использовать железобетонные перекрытия, поэтому сейчас встречается смешанный тип несущих конструкций.

Отличительная черта старого фонда — принадлежность к объектам культурного наследия. Это значит, что дом обладает культурной ценностью и защищён государством. Памятником может быть как все строение, так и отдельная часть. В первом случае квартиры будут также под охраной. Это накладывает на собственника ответственность — например, нельзя устроить ремонт без согласований или поставить пластиковые окна.

Такой застройкой наполнены четыре исторических района Санкт-Петербурга: Адмиралтейский и Центральный (тут 95% таких построек), Петроградский и Василеостровский.

Встретить тут можно как элитные объекты недвижимости, так и типовые. Разделение, скорее, стоит проводить по качественному признаку — аварийные и в хорошем состоянии. Это могут быть как доходные дома, которые впоследствии стали коммунальными, так и перестроенные казармы полков. У нас была опыт ремонта объектов разного формата — посмотрите проекты, над которыми мы работали.

1

Они часто построены в стиле эклектики (смешение неоготики, модерна и классицизма) и характеризуются богатыми фасадами, декорированными лепниной, барельефами, балконами и эркерами, с аттиками и куполами. Чаще всего имеют парадные входы, но без лифтов. Многие ориентированы на центральные проспекты (Невский, Литейный), с видом на канал или парк. На этаже располагаются одна-две большие квартиры (100−200 кв.м.), разделенные на комнаты для разных семей или арендаторов.

2

Особняки выстроены в центральной части города вдоль набережных и проспектов (особняк Кшесинской на Английской набережной, 35; Юсуповский дворец на наб. Мойки, 94). Из особняков в наше время сделали либо административные учреждения, либо музеи и культурные центры.
Усадьбы, по большей части, находятся в пригородах (Екатерининский дворец, Павловск, Большой дворец в Петергофе). Они защищены государством, так как являются памятниками культурного наследия.
За состоянием особняков и усадеб сейчас следят, но так было не всегда. Многие повреждены пожарами после 1917 года, а также пострадали во время Великой Отечественной войны. На данный момент около 80% восстановлено. Большинство из них открыты для публичного посещения.

Особняки и усадьбы

3

Это отдельная категория, составляющая своеобразный портрет Северной столицы. С приходом советской власти доходные дома национализировали и превратили в коммуналки. Люди продолжают жить в них до сих пор. По данным на 2025 год, в Санкт-Петербурге насчитывается 58 тысяч таких квартир. В коммуналках от 2 до 16 комнат, и площадь их порой достигает 250 кв. м. Как правило, сейчас в них живут люди, которые не могут выделить деньги на качественный ремонт, поэтому там нередки пожары из-за изношенной проводки. Расселить их практически невозможно — это целый класс населения, который привык к определенной жизни. Зачастую у них завышенные, экономически нерациональные требования, которые не позволяют продать такую недвижимость по адекватной цене.

4

На окраинах развивалась промышленность, особенно в XIX веке. Появлялись заводы и фабрики (Путиловский завод; Обуховский сталелитейный завод), открывались рынки и торговые комплексы (Апраксин двор; Гостиный двор).
Это строительство отражало имперскую амбициозность: от барокко Петра I до неоклассицизма Александра I. Многие здания сохранились и стали достопримечательностями, находятся под охраной КГИОП. В наши дни их активно переоборудуют под фудкорты, офисы и площадки для небольших частных производств.

Промышленные и торговые объекты

1. Фундамент

Согласно данным Комитета по государственному контролю за охраной памятников, около 70% дореволюционных построек имеют следующие проблемы с фундаментом:

• Просадка и деформация. Из-за осушения болот и колебаний уровня воды в Неве здания наклоняются (например, на набережной Фонтанки). Средняя осадка – 1–5 мм/год.
• Влажность и коррозия. Грунтовые воды вызывают эрозию камня и металла. Многие фундаменты нуждаются в дренаже.

Проблемы с фундаментом с 1990-х годов решаются с помощью инъекции бетона, укрепления сваями и гидроизоляции.

2. Перекрытия

По опыту работы руководителя «EVG. Новая история» Евгения Виглиева, в 90% объектов старого фонда несущие балки в хорошем состоянии и требуют только локального ремонта. Чаще всего повреждение балок бывает в мокрых зонах (кухня, ванная комната) и возле окон – из-за перепада температуры и постоянного контакта с влагой с улицы.  Полностью гнилые несущие конструкции встречаются в местах с высокой влажностью – подвалах и помещениях, которые находятся ниже уровня первого этажа и используются коммерцией (например, приспосабливаются под магазины). Также гниют балки на чердаках. В советское время усовершенствовали систему отопления и розлив положили сверху (речь идёт про способ организации подачи теплоносителя к радиаторам в централизованной системе отопления). Из-за этого кровля нагревается, снег тает, влага попадает на стены и перекрытия, и они гниют.

3. Фасад

Архитектурное убранство центра Петербурга внесено в перечень памятников культурного значения ЮНЕСКО. Это отзывается гордостью в сердце каждого местного жителя, но для владельцев квартир создает дополнительные сложности. Размещение инженерного и технического оборудования на фасаде согласуется Комитетом по архитектуре. Если объект под охраной, внешний облик должен сохранять первоначальный вид. То же касается и пластиковых окон – окна в здании должны быть ровно такие, как прописано в документах. Иногда приходится подбирать не только тон дерева, но и подходящий материал. Если дом не под охраной, никто не запретит жильцам испортить красивый фасад белым пластиком. Тут можно рассчитывать только на сознательность собственников.

4. Планировка

Квартиры в доходных домах Петербурга часто имели анфиладную планировку, которую потом, в революцию и после нее, нещадно нарезали на отдельные комнаты – происходило так называемое уплотнение. Поэтому главной особенностью квартир старого фонда является неординарная и иногда даже странная планировка, которую в современном мире почти все хотят изменить.

По законодательству, перед началом ремонта нужно разработать и согласовать проектную документацию по перепланировке недвижимости – дизайн-проекта от дизайнера интерьеров не достаточно. В случае с архитектурными памятниками потребуется утвердить работы в нескольких инстанциях, получить разрешительные документы и выполнить ремонт строго по предписаниям. Если вы купили квартиру в доме-памятнике, то обязательно нужно согласование Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга. Чтобы отправить к последним проектную документацию, нужно провести государственную историко-культурную экспертизу. Это фактически научный труд, который прикладывается к проекту – на него уходит довольно много денег и времени. После того, как все документы готовы, с ними нужно податься в КГИОП, чтобы получить разрешение на производство работ, т.к.  далеко не любая строительная бригада может проводить ремонт в доме-памятнике – для этого нужна лицензия.

«EVG. Новая история» имеет лицензию Минкультуры России, поэтому может сразу же приступать к работе. Заказчик при этом не присутствует и не тратит свое время – все обязательства от подготовки проекта до перепланировки после подписания договора берет на себя компания.

Если дом не является памятником, всё происходит в разы проще – требуется согласование с Органами государственного пожарного надзора и межведомственной комиссией.

5. Потолки

С 1 июля этого года вступили в силу поправки в Жилищный кодекс и требования по согласованию перепланировок и реконструкции квартир, которые приравнивают натяжные потолки к незаконной переделке жилья и будут наказываться штрафом.

Это важная мера для сохранения наследия города. Во-первых, меняется высота помещения. Во-вторых, используемый материал не даёт дышать перекрытиям. Воздух и влага должны свободно циркулировать в помещении. Если использовать натяжную потолочную систему при ремонте, влага задерживается, создавая эффект парника. Дерево начинает гнить, несущие конструкции приходят в негодность, создавая аварийную ситуацию.

Правда, проконтролировать исполнение этого закона сложно – ни одна организация не сможет обойти все квартиры с проверкой.

6. Лепнина, камины и другие декоративные элементы

Лепнина и камины в случае с домами-архитектурными памятниками должны быть сохранены. Если реставрация невозможна, элементы воссоздают или консервируют (например, в фальшпотолке) то, что удалось сохранить. Камины также можно отремонтировать или собрать с нуля по эскизам и сохранившимся документам.

В квартирах, не охраняемых государством, собственник недвижимости сам решает, что делать с декоративными архитектурными элементами. В этом случае он имеет право, в том числе, отказаться от реставрации или вовсе демонтировать их.

1

2

3

4

7

6

5

8

9

Недвижимость в центре Петербурга – это особый вайб. Можно выйти прямо в тапочках в кофейню на первом этаже или спуститься в бар, чтобы пропустить стаканчик-другой. Всё это позволяет почувствовать себя настоящим петербуржцем.
В исторических зданиях СПб нет проблем с творческой атмосферой – в этих стенах жили и творили известные личности. Вдохновение тут живет буквально на каждом углу.

Если отбросить лирику и обратиться к прагматике, можно отметить несколько плюсов проживания в районе исторической застройки:

Старые квартиры требуют ремонта. И если в панельке можно обойтись косметическим, то в историческом фонде придется почти наверняка менять коммуникации, в обязательном порядке проверять несущие конструкции и только после этого можно будет заняться чистовой отделкой. Это потребует больше времени и денег. Также необходимо собрать пакет документов и ждать разрешения инстанций, если ваш дом носит статус памятника архитектуры. Помимо прочего, парадные часто не отремонтированы, а среди соседей могут встречаться своеобразные личности. Если у вас машина, придётся "повоевать" за парковку, потому что мест для транспорта меньше, чем спрос на них.

Это первый этап любого ремонта в старом фонде. Только после демонтажа можно увидеть состояние несущих конструкций, потолка и пола, кирпичной кладки. Если в квартире лепнина, камины или другие ценные архитектурные элементы, тот тут нужен особенно деликатный подход к демонтажу, ведь неквалифицированная бригада может легко уничтожить историческую красоту.

1. Демонтаж

В процессе демонтажа обнажаются слабые места, которые требуют ремонта. Чаще всего они находятся в мокрых зонах и в квартирах на самых верхних и нижних этажах. Как можно это исправить: заменить деревянный брус, продублировать межэтажные балки, капитально отремонтировать мансарду.

2. Усиление перекрытий и устранение аварийности

Первый этап любого ремонта – согласование новой планировки. Этот процесс может быть очень длительным, особенно если вы купили квартиру в доме-памятнике.

«EVG. Новая история» согласовывает перепланировки квартир в старом фонде Петербурга со всеми инстанциями и избавляет вас от бюрократических проволочек. Ну а кроме того, узаконенный проект перепланировки повышает стоимость квартиры и упрощает ее последующую продажу.

3. Согласование перепланировки

Для его устройства в старом фонде подойдёт не каждая технология – тут нужно отталкиваться от типа дома и его конструктивных особенностей. Особенно важно учитывать несущую способность балок и рассчитывать нагрузку, которую они смогут выдержать – вот почему бетонную стяжку в старом фонде мы заливаем крайне редко. В подавляющем большинстве мы используем две технологии: деревянные полы на лагах или полусухую стяжку. И ключевой параметр здесь – вес итоговой конструкции.

4. Ремонт пола

На этом этапе меняются коммуникации и электросети, проводятся электромонтажные работы, возводятся межкомнатные перегородки, монтируется потолок, проводится подготовка пола и штукатурные работы.

При модернизации электросетей нужно пройти «7 кругов ада»: получить технические условия от обслуживающей организации и ПАО «Россети Ленэнерго», согласовать проект и проложить кабели, установить и опломбировать счётчики, получить акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности электросети и потребителя.

Полный цикл работ очень объемен, но даже не в объемах дело. Для строительства и проектирования в старом фонде требуются допуски СРО и лицензия Минкультуры России — все эти документы есть у компании «EVG. Новая история».

5. Замена коммуникаций и электросетей, предчистовая отделка

Ремонт в дореволюционном доме предполагает риски. Нужно собрать много документов и соблюсти огромное количество правил, чтобы ничего не нарушить и не испортить – обычная строительная бригада, даже если она делает ремонт класса люкс, не справится со старым фондом, т.к. не знает специфики.

«EVG. Новая история» ставит перед собой задачу сохранения исторического наследия Петербурга – это требует комбинации проверенных временем технологий XIX-XX веков и современных решений. Качественно сделанный ремонт даже в рамках одной квартиры, очень локально, может продлить срок службы целого здания на десятилетия.

В каких вопросах реставрации не обойтись без специалистов:

Старый фонд Петербурга не для всех. Он требует финансовых вложений, сил, времени. Но если вы решитесь приобрести недвижимость в исторической части Питера, воспользуйтесь следующими советами, чтобы определить состояние жилья:

1. Проверьте статус. Многие дореволюционные дома признаны объектами культурного наследия (ОКН). Это ограничивает возможности перепланировки и усложняет ремонт.

2. Осмотрите коммуникации и определите состояние жилья. В доме может быть устаревшая электрика, водопровод и отопление. Хорошо бы провести экспертизу на наличие плесени, трещин или проблем с фундаментом или хотя бы локальное вскрытие.

3. Учитывайте затраты на ремонт и эксплуатацию. Квартиры, особенно не в топовых районах, могут стоить дешевле новостроек, но вложения в замену коммуникаций и систем водоснабжения могут удвоить бюджет.

4. Проверьте юридическую чистоту квартиры. Закажите выписку из ЕГРН и Росреестра, чтобы убедиться в отсутствии обременений. В старом фонде распространены квартиры «с историей» — проверьте на наличие незаконных перепланировок, которые могут привести к судебным спорам.

5. Проконсультируйтесь с экспертами. Обратитесь к специалистам по исторической недвижимости. Они помогут с осмотром и документами. Если покупаете в ипотеку, уточните условия банков — для памятников могут быть дополнительные требования. Не спешите с покупкой и ремонтом без профессиональной помощи.

«EVG. Новая история» поможет оценить масштаб и приблизительный объем ремонта для тех, кто покупает квартиры в старом фонде СПб. Мы подготовили бесплатную презентацию о том, как оценить состояние квартиры в старом фонде, на что обращать внимание и как правильно согласовать перепланировку.

наш блог

Вносим ясность в главный вопрос и главный страх тех, кто купил или собирается покупать квартиру в старом фонде, а именно - сколько будет стоить ремонт?

Согласование перепланировки в старом фонде имеет свои особенности и о некоторых из них мы расскажем в этой статье.

В серии статей рассказываем о трех главных ошибках при проведении ремонтных работ в старом фонде. Делимся примерами и рекомендациями.

Просто оставьте заявку, и мы приедем на ваш объект и выполнить предварительную оценку стоимости будущего ремонта.

Нажимая на кнопку, вы соглашаетесь на обработку данных в соответствии с политикой конфиденциальности