Можно ли узаконить перепланировку квартиры после ремонта?
Поразмышляли над особенностями старого фонда Санкт-Петербурга, о том, почему его так любят и почему с ним «все сложно».
Поделиться →
Опубликовано 31.10.2025
Начнём с главного: формально любые изменения планировки согласовывают ДО начала работ. Но жизнь сложнее регламентов, и запрос «узаконить перепланировку после ремонта в СПб» возникает постоянно, а на практике — согласование перепланировки после ремонта по факту возможно не всегда.
Можно ли узаконить уже сделанную перепланировку в старом фонде? Короткий ответ: да, если решение безопасно и проектно обосновано. Если нет — придётся вернуть, как было. Главное условие — должен быть проект. В редких случаях спор закрывают через суд, если нет угрозы конструкциям и вероятности нанесения ущерба соседям, но это уже плоскость экспертиз по Жилищному кодексу и строительным нормам.
Перепланировка — это изменение конфигурации помещений, которое требует внесения корректировок в технический паспорт объекта. Снесли перегородку между кухней и комнатой — перепланировка. Заложили дверной проём или пробили новый — тоже перепланировка. Разделили большую комнату на две маленькие, убрали дверь и сделали просто проход — это все тоже перепланировка.
Переустройство касается инженерных систем. Перенесли унитаз в другой угол санузла, развернули ванну, заменили газовую плиту на электрическую, добавили радиатор — всё это переустройство. Оба типа изменений требуют согласования до начала строительных работ.
Что считается перепланировкой, а что — переустройством
Что обычно ломает согласование
Охраняемые архитектурные элементы. В старом фонде и особенно в домах‑памятниках — объектах культурного наследия (ОКН) — предметами охраны могут быть окна, двери, плитка, печи, лепнина и др. декоративные элементы; наружные фасады — отдельная священная территория. Замена деревянных окон на ПВХ и закладывание оконных проемов превращаются в проблему: это вмешательство в охраняемый государством архитектурный облик. Рабочие решения — реставрация или замена на аналогичные деревянные окна, согласованные по профилю/расстекловке; при утрате — воссоздание по образцу с пакетом документов для КГИОП.
Газ и мокрые зоны. Не согласуют совмещение газовой кухни с жилой комнатой: нужна изолирующая перегородка с дверью, поэтому востребованное решение кухни-гостиной при действующем подключении газа согласовать не получится — проект завернет пожарная инспекция.
Санузлы нельзя размещать над кухнями и жилыми комнатами — это частые причины отказов. МВК (межведомственная комиссия) на выезде сверяет фактическое расположение с проектом, и мелочи вроде радиатора не по проекту или переноса светильников без отражения в исполнительной документации — частая причина замечаний.
Санузлы нельзя размещать над кухнями и жилыми комнатами — это частые причины отказов. МВК (межведомственная комиссия) на выезде сверяет фактическое расположение с проектом, и мелочи вроде радиатора не по проекту или переноса светильников без отражения в исполнительной документации — частая причина замечаний.
Установка кондиционера. Это отдельная история в домах старого фонда. Стена дома — общедомовое имущество. Нужен проект, согласование в комитете по градостроительству, 100% согласие собрания собственников дома.
В домах-памятниках фасад находится под охраной КГИОП, поэтому согласовать на нем установку кондиционера просто невозможно.
В домах-памятниках фасад находится под охраной КГИОП, поэтому согласовать на нем установку кондиционера просто невозможно.
Лайфхаки для установки кондиционера в исторических домах:
- если в квартире есть балкон, то внешний блок кондиционера можно поставить на него и закрыть его декоративным коробом;
- еще можно установить кондиционер в оконный проем, задействуя внутреннюю часть проема со стороны квартиры;
- можно разместить его на чердачном пространстве (при наличии согласия всех собственников, конечно);
- компактный напольный кондиционер с забором воздуха из вентиляции — тоже вариант.
Кондиционеры на фасаде дома старого фонда
“Воссоздание возможно, если, например, оригинальная дверь уже по факту сгнила – для этого нужно получить техническое заключение у архитектора-реставратора, который должен быть аккредитован Минкультом. Проводится экспертиза в лаборатории (например, для окон и дверей – экспертиза дерева на микологию), он может выдать заключение о том, что оригинальный объект не подлежит реставрации (слишком большой процент утрат, например).
В техническом заключении он прописывает, что: “по таким-то причинам элемент не может быть отреставрирован, требуется его воссоздание аналогично утраченному”...
Возможное, но сложное решение – вывод конкретного элемента из-под охраны (в памятниках регионального значения вполне реально, федерального – реально, но очень долго и сложно). Нужно провести историко-культурную экспертизу, в результате чего может быть принято решение о выводе конкретного элемента из-под охраны”.
В техническом заключении он прописывает, что: “по таким-то причинам элемент не может быть отреставрирован, требуется его воссоздание аналогично утраченному”...
Возможное, но сложное решение – вывод конкретного элемента из-под охраны (в памятниках регионального значения вполне реально, федерального – реально, но очень долго и сложно). Нужно провести историко-культурную экспертизу, в результате чего может быть принято решение о выводе конкретного элемента из-под охраны”.
«Вообще, с мокрыми точками будет сильно проще, если под квартирой находится нежилое помещение (офисы, магазин, подвал). Очень часто этим пользуются компании, которые покупают коммуналки и режут их на коммерческие студии под сдачу, в каждой из которых есть собственная ванная комната”.
Два варианта развития событий. Первый — выполненная вами перепланировка удовлетворяет всем строительным и жилищным нормам. Тогда просто готовится проектная документация и согласовывается, составляется акт приемочной комиссии, квартира вводится в эксплуатацию, вносятся изменения в Росреестр.
Второй — выполненные работы не совпадают с проектной документацией. Тут плохие новости: иногда проще демонтировать спорные изменения и начать согласование заново — это быстрее, чем биться за невозможное. Повторное рассмотрение в МВК занимает 30 календарных дней.
Как обнаруживают незаконную перепланировку?
жалобы соседей
посещение газовой службы
плановое или внеплановое посещение управляющей компании (УК)
1
2
3
Что делать, если ремонт уже сделан
- самовольное изменение планировки квартиры, не удовлетворяющее жилищным нормам);
- вмешательство в предметы охраны (фасад, историческая расстекловка, демонтаж охраняемой лепнины, печей и т.д.);
- снос стен в квартире старого фонда или любое вмешательство в капитальные конструкции;
- перенос санузла над кухней/жилой зоной;
- совмещение газовой кухни с жилой зоной.
В обычных домах старого фонда: проект плюс согласование — 5-6 месяцев в хорошем сценарии.
В домах-памятниках объективно дольше: от 6 месяцев, нередко 9–12 — добавляются государственная историко-культурная экспертиза, прохождение КГИОП.
В домах-памятниках объективно дольше: от 6 месяцев, нередко 9–12 — добавляются государственная историко-культурная экспертиза, прохождение КГИОП.
Доходный дом А. Д. Мурузи на Литейном пр., д. 24
Двор-колодец старого фонда Петербурга
На что смотрит МВК на выезде — на соответствие состояния квартиры проекту перепланировки:
- мокрые зоны, варочные поверхности, кондиционеры;
- перегородки, проемы, направление открывания дверей;
- наличие перегородки с дверью между газовой кухней и жилой зоной.
Когда узаконить трудно или невозможно (по опыту):
- Если проекта не было — подготовить проект перепланировки.
- Сверить текущее состояние квартиры с проектом и нормами.
- Заказать техническое обследование и проект у организации с допуском СРО и лицензией Минкультуры.
- Для объектов культурного наследия сложнее — готовим проект для проведения государственной историко-культурной экспертизы (ГИКЭ), пакет для Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП), ОГПН (пожарного надзора) и МВК (межведомственной комиссии).
- Вести исполнительную документацию и фотофиксацию.
- Оформить акты скрытых работ и комплект исполнительных схем — это экономит недели на приёмке.
- Пройти комиссию и согласовать перепланировку после ремонта в Санкт‑Петербурге; внести изменения в техпаспорт/ЕГРН — точка в вопросе.
Зачем это делать сейчас. Планируете продажу, ипотеку, сдачу в аренду или просто хотите жить спокойно? Значит, речь не только про «узаконивание перепланировки квартиры в историческом здании», но и про здоровье дома и предсказуемость расходов. Незаконная перепланировка — это нервная сделка, риски по страховке и коммунальным системам, а иногда и реальная угроза конструкциям.
Мы EVG. Новая история. Уже более 8 лет мы занимаемся старым фондом Петербурга и знаем все его слабые точки. Основа нашего подхода — «лечить, а не гримировать»: сначала приводим в порядок конструктив и только потом наводим красоту. Если решение опасно для дома или нереализуемо, наш подход — сообщить об этом сразу и не браться за заведомо невыполнимые проекты.
Смотрите наши проекты и подход к капитальному ремонту квартир в старом фонде.
Мы EVG. Новая история. Уже более 8 лет мы занимаемся старым фондом Петербурга и знаем все его слабые точки. Основа нашего подхода — «лечить, а не гримировать»: сначала приводим в порядок конструктив и только потом наводим красоту. Если решение опасно для дома или нереализуемо, наш подход — сообщить об этом сразу и не браться за заведомо невыполнимые проекты.
Смотрите наши проекты и подход к капитальному ремонту квартир в старом фонде.
План действий, если вы уже запустили процесс согласования перепланировки:
Денис Егоров
Руководитель проектного отдела
Согласовал более 100 проектов в старом фонде, более 7 лет в согласовании перепланировок
Полезная информация о старом фонде
наш блог
Вносим ясность в главный вопрос и главный страх тех, кто купил или собирается покупать квартиру в старом фонде, а именно - сколько будет стоить ремонт?
Согласование перепланировки в старом фонде имеет свои особенности и о некоторых из них мы расскажем в этой статье.
В серии статей рассказываем о трех главных ошибках при проведении ремонтных работ в старом фонде. Делимся примерами и рекомендациями.
Нужна консультация
по ремонту в старом фонде?
по ремонту в старом фонде?
Просто оставьте заявку, и мы приедем на ваш объект и выполнить предварительную оценку стоимости будущего ремонта.
отправить
Нажимая на кнопку, вы соглашаетесь на обработку данных в соответствии с политикой конфиденциальности