Студии из петербургских коммуналок: легальность тренда и реальные опасности обрушений

Все зависит от того, какой капитальный ремонт проводится в этих коммуналках. Если все делается по проекту, делаются расчеты, просчитываются конструктивы — в общем, все делается по уму — то к разрушению это не может привести.

Важно понимать, что когда переделывают коммуналки в студии в коммерческих целях, например, 5-комнатной квартиры площадью 150−200 кв. метров, то нагрузки сильно увеличиваются. Было 5 комнат, 1 кухня и 1 санузел, а нарежут из этого 5 или даже 7 студий, и в каждой будет какая-никакая кухня и свой санузел. Естественно, это совершенно другие нагрузки, другие объемы, и грамотный человек сделает все по уму с самого начала.

Что мы вкладываем в понятие «сделать по уму»:

• сделали правильный и деликатный демонтаж помещения;
• провели обследование состояния кирпичной кладки, состояния инженерных сетей и перекрытий;
• сделали проект с расчетами всех нагрузок, в том числе электрических, нагрузок водопотребления и весовых нагрузок.

Вот если все это проходит, и это не какие-то подгоны, а действительно правдивые цифры и расчеты, то почему это должно привести к негативным последствиям?

Но часто в реальной жизни бывает так: люди пытаются сделать бизнес и поскорее его окупить. И тут они экономят на всем, и ремонт делается из некачественных материалов. Тут уже никто не застрахован, и вот тогда это может привести к обрушениям.

Да чего далеко ходить? Вот у нас на Петроградке регулярно что-то такое происходит. Все зависит от того, какой подход. Если человек действительно вкладывает деньги и просчитывает свои риски, он все делает правильно, согласовывая официально, что немаловажно — тогда все будет хорошо.

От местоположения квартиры это зависит в меньшей степени. От состояния здания — в большей.

Но опять же, состояние дома можно определить после обследования и тестов в лаборатории (на микологию, например, если перекрытия деревянные) — а это большой комплекс работ, и далеко не каждый, к сожалению, этим занимается. Кто будет заботится о последствиях? Люди, которые уже получили негативный опыт или люди умные, которые учатся на чужих ошибках.

Да, если, допустим, в квартире есть проблемы с перекрытиями и балки сгнили — без разницы, деревянные они или металлические. А клиент не вскрыл, не проверил балки, да еще и решил сделать стяжку на аварийные перекрытия.

Если производится нормальный, грамотный демонтаж, то аварийность перекрытий можно выявить в процессе, и все проблемы можно решить до их наступления.

Разрушения могут возникнуть не только из-за некорректной перепланировки, но и из-за неквалифицированного демонтажа.

Частая история: когда заказчик пытается сделать все быстро, он нагоняет целую толпу в одну квартиру. Казалось бы, запустите в квартиру толпу из 20-и человек, они все это сломают за 2 дня и дело с концом. А теперь давайте прикинем: средний вес одного демонтажника — 80 кг, 20 человек — это уже 1600 кг. Полторы тонны, простите меня, просто передвигается по квартире! Не каждые перекрытия выдержат.

Поэтому у нас бригада демонтажа (понятно, что все зависит от площади объекта) состоит в среднем из 4-х человек. В крайнем случае это 5, но никак не 25 человек.

По поводу Невского: там было плюс-минус то же самое — некачественный демонтаж. Все мешки со строительным мусором сложили в одно помещение. А перекрытия там деревянные, видимо, еще была аварийность какая-то. Точечная нагрузка возросла, и обрушение перекрытий произошло банально под весом строительного мусора.

Это уже не демонтажники — это беспредельщики. Глупые, необразованные люди. Если бы не они, то не было бы скопления огромного количества мешков точечно, на балке, на перекрытии.

Мы, например, при производстве работ не кладем более 5−6 мешков на кв. метр. Мешок весит в среднем 35 кг. 5 мешков — это 150 кг. Вот это то, что выдержит 1 кв. метр перекрытий, по нашему опыту.

Если положить не 5, а 100 мешков точечно, то 100 умножаем на 35 кг — это уже 3,5 тонны! Выдержит ли квадратный метр деревянной балки 3,5 тонны, если она еще и аварийная? Вот: не выдерживает.

Классика же. Купил квартиру человек и привлекает не профильных специалистов, таких как мы и наши коллеги, а, прошу прощения, низкоквалифицированных трудовых мигрантов, которые не понимают ничего в старом фонде. Для нас демонтаж в старом фонде — это целое направление, узкая специфика, это действительно сложные работы, с кучей нюансов, а для них это «пришел, сломал и ушел». Поэтому такое и происходит.

Ну и к собственникам большие вопросы. Зачем нужно было делать что-либо без согласования? Почему собственники не провели экспертизу? Про старый фонд все всё прекрасно знают. Я уверен, что человек, который может себе позволить купить помещение на Невском проспекте, в состоянии потратить и некоторую сумму на технические обследования.

У нас, кстати, был объект в этой же парадной. Если мне память не изменяет, в этом доме деревянные перекрытия, и балкам там больше ста лет. Нужно задумываться, конечно.

Моё мнение, что сработали все факторы в совокупности. Если бы человек не сделал того, что нельзя было делать, это не повлекло бы за собой такие последствия.

Да, можно. Перепланировка квартиры в студию — реализуемая задача, если по всем техническим характеристикам и жилищным нормам все соблюдается. Конечно, есть ряд нюансов, которые должны положительно срастись. Статус памятника не означает, что у вас сразу проблемы, и вы не можете ничего делать. Если по всем техническим характеристикам, по жилищным нормам (а для этого достаточно купить Жилищный кодекс за 380 руб.), все соблюдается, то причин для отказа в согласовании нет. Если всем нормам, всем разрешениям, всем законам это соответствует, то не будет никаких проблем ни с КГИОПом, ни с МВК.

Мы сейчас ведём согласование перепланировки квартиры в Петербурге похожий проект: была коммуналка, ее расселили, из нее делают несколько студий. Там все по нормам, есть рассчитанный проект, нет ни одного нарушения, и все идет четко.

Внутри квартиры могут быть архитектурные элементы, которые находятся под охранными ордерами, и тогда мы не сможем делать там какую-то перепланировку, потому что в случае лепнины на потолке, например, это может подразумевать ее демонтаж, а это строго запрещено.

Как быть, если в квартире есть лепнина, розетки, двери, какие-нибудь межкомнатные, камины? Демонтировать нельзя – это нужно либо как-то обыгрывать дизайном, либо, если какие-то комнаты не получится разделить, может получиться одна большая уже не студия, а однушка.

Но это уже относится к нюансам. Если в квартире ничего охранного нет, то тогда чуть больше вариантов для переделки.

Жилищному кодексу. И многое зависит от места расположения квартиры — лучше всего, если это будет первый этаж, чтобы внизу ничего не было. Нужно будет отказаться от газа и смотреть по зонам — что все-таки в квартире сверху — чтобы мокрые зоны не пересекались с жилыми. И все идеально можно согласовать.

Если сделать перевод квартиры в нежилое помещение, то здесь практически нет ограничений. Но это уже будет коммерческая недвижимость — это история скорее для отельного бизнеса. Многие с этим не заморачиваются, они просто квартиру делят и сдают. И коммуналка меньше, и налоги другие.

Нет в законодательстве пункта, в котором есть обязательное требование, что студия должна быть нежилым помещением, а жилым она быть не может. Да даже банальная общага, грубо говоря, это та же коммуналка, просто добавляются мокрые точки.

Какое еще обязательное требование? Увеличить мощность электросети на квартиру. В квартире с газом стандартная мощность электросети — 3 кВт, а в квартире без газа — 3,5 кВт. Естественно, на 5 студий этого будет недостаточно, поэтому тут в любом случае нужно увеличение мощности электросети и отказ от газа.

Еще есть нюансы с водопотреблением. Нужно обязательно делать расчеты по воде, потому что, как и с электричеством, на дом выделяется определенное количество воды ежемесячно. И вот чтобы не получилось такой ситуации, что дом 5-этажный, на 1-м этаже будет все хорошо, на 2-м — тоже неплохо, на 3-м чуть похуже, а на 4-м и 5-м будет тоненькая-тоненькая струйка, и все будут жаловаться, ненавидеть вас, как собственника, и так далее. Нужно все это рассчитывать, и тогда все это делается прекрасно, недорого, легко.

Даже в межведомственной комиссии требуют данные расчеты, потому что все равно люди жалуются. Жалуются, конечно, на беспредельщиков, которые делают быстро и дешево, лишь бы только сделать, ничего не согласовывая и не рассчитывая.

Да вообще не факт, что капремонт коммунальной квартиры как таковой проводился, что в первом, что во втором случае. Когда делают коммуналки, никто не задумывается о ремонте. Капитальный ремонт подразумевает демонтаж, обследование и усиление перекрытий, замену коммуникаций, укрепление кирпичной кладки.

Чаще всего, люди останавливаются на этапе косметических работ — чисто переставить перегородки, пол перестелить, стены перекрасить. Перегородки — это не несущие конструкции, поэтому я бы вообще не назвал это капитальным ремонтом.

С другой стороны, все сильно зависит от того, что именно делают. Если это полноценная коммуналка, и она будет превращаться в студию, то без капремонта не обойтись. В коммуналках обычно за состоянием квартиры не следят совершенно, эти квартиры откровенно убиты, и поэтому просто нельзя сделать коммерческие студии без замены инженерных систем.

Сети, трубы, стояки — это все грамотные люди делают в полах, не очень грамотные — в перегородках, и потолком потом зашивают. Но если мы говорим про грамотный подход, естественно, это уже ближе капремонту.

Вопрос был в том, может ли это привести к разрушениям? Не факт. Тут главный нюанс, что это двойные работы, и если есть какие-то аварийности, то они претерпевают двойные усиленные нагрузки.

Для чего вообще МВК, администрация, жилищная инспекция, управляющая компания дают предписания о восстановлении планировки? Есть такой документ, как выписка о праве собственности, так называемая выписка из ЕГРН, есть ПИБовские планы — это официальные документы с техническими характеристиками зданий и квартир. Квартира по факту должна полностью соответствовать тому, что обозначено в этих документах.

Почему? Потому что когда проектировался и строился дом, он строился по своим планам, чертежам и документам, и любое вмешательство — даже просто перенести перегородку на 30 см влево-вправо — это все равно перепланировка, и это в любом случае изменение технических характеристик квартиры, в том числе технических характеристик здания — в любом случае. Точка.

Это раньше, лет 10−15 назад, можно было все легко, быстро и четко сделать. Заплатил денег, и тебе все изменения внесли, даже перепланировки так такового не нужно было. А сейчас, в силу того, что старый фонд не молодеет, а стареет, к нему присматриваются, за ним стараются следить. Поэтому проверки и предписания о восстановлении исходной планировки.

Если что-то в процессе восстановления исходной планировки у тебя рухнет, то это будут твои проблемы, а не жилищной инспекции. На них не нужно переводить стрелки, потому что зачем ты изначально создавал то, что тебя могут заставить сломать и потом заново восстанавливать?

А вот если ты проводишь, как я уже говорил ранее, лабораторные тесты и обследования, и все твои расчеты правильные, то тогда можно попробовать согласовать и изменить эти технические характеристики официально. Но самовольно делать этого не стоит. То, что этим всем пренебрегают — вопрос философский.

Несущая стена – это серьезно. У нас были заказчики, которые хотели это сделать, но нам с ними было не о чем разговаривать, потому что это полное беззаконие. Капитальные стены ни в коем случае, никогда нельзя трогать! В редких случаях, опять же, если проведена экспертиза, если проведено собрание собственников дома – подчеркиваю: собственников всего дома – можно согласовать дополнительный проем в капитальной стене. Но это можно сделать только после всех проверок, обследований, с усилениями, естественно.

Но получить разрешение от всех собственников дома на такое – это нужно пройти огонь, воду и медные трубы. Собрание собственников дома – это не самая простая история, но она необходима, потому что это общедомовое имущество.

Лично я всегда за то, чтобы не трогать капитальные стены. Привести в порядок, укрепить кирпичную кладку – пожалуйста. Но не делать там ни проемы, ни новые окна, ни, тем более, сносить.

Да, это корректная информация. В частности, по установке мокрых зон есть СанПиН 2.1.2.2645−10 и постановление № 508. На 1-м этаже или на 2-м этаже над нежилыми помещениями (магазинами и офисами) разрешено размещать сантехнику без риска затопления жилых помещений. Однако стоит учитывать соседей сверху, чтобы не нарушались их интересы: чтобы напор воды не стал меньше.

Ну и чтобы не было пересечения жилых и мокрых зон. Грубо говоря, над кухней нельзя делать ванную, потому что есть прекрасное правило: «Там где моются и какают, не кушают». Оно логично. Вот представьте, что пошла протечка канализации. Я уверен, что человеку на кухне будет неприятно, если на него вдруг, простите, говно, польется сверху.

Ну и почему еще на первом этаже лучше проекты со студиями устраивать? А еще лучше с отдельным входом. Потому что никто не любит, когда в парадной постоянно обретаются посторонние люди. Студия — это ведь чаще всего посуточная история, а это частая смена постояльцев, это таскание чемоданов и прочее. Конечно, люди жалуются. Особенно пожилые люди, которые в центре живут всю свою жизнь и привыкли к советскому порядку.

Но можно же всегда договориться так, чтобы всем было комфортно. Во-первых, ремонт и согласования — по уму, тут мы уже все поняли. Во-вторых, можно что-то сделать хорошее для дома, для конкретной парадной: облагородить придомовую территорию, косметический ремонт провести в парадной. Соседи вам только спасибо скажут. Ну и конечно, нужно соблюдать порядок и чистоту.