Согласование перепланировки
Особенности согласования перепланировки в старом фонде
Подводные камни, дома-памятники и КГИОП
Согласование в старом фонде имеет свои особенности – о них рассказываем вам в этой статье.
Отсутствие ванной комнаты
Нынешние квартиры в старом фонде – это переделанные в советские времена анфиладные квартиры доходных домов. Особенность их современной планировки – недостаточное количество ванных на большой метраж квартиры. В современном мире хочется комфорта и не стоять утром в очереди в ванную, поэтому актуален вопрос устройства дополнительных ванных комнат. Чтобы это сделать, нужно детально изучить объект, включая верхний и нижний этажи, чтобы понять, есть ли возможность устройства дополнительных мокрых точек.
Объединение кухни с гостиной
Объединение жилого помещения с кухней возможно при официальном отказе от использования газа в квартире. В этом случае собственник переходит на электрооборудование. А готовы ли вы отказаться от газа?
Является ли дом памятником?
Если ваш дом является памятником культурного наследия, то, скорее всего, в вашей квартире есть охранные ордера. Процесс согласования перепланировки будет значительно сложнее и дольше.
Отсутствие ванной комнаты
Нынешние квартиры в старом фонде – это переделанные в советские времена анфиладные квартиры доходных домов. Особенность их современной планировки – недостаточное количество ванных на большой метраж квартиры. В современном мире хочется комфорта и не стоять утром в очереди в ванную, поэтому актуален вопрос устройства дополнительных ванных комнат. Чтобы это сделать, нужно детально изучить объект, включая верхний и нижний этажи, чтобы понять, есть ли возможность устройства дополнительных мокрых точек.
Объединение кухни с гостиной
Объединение жилого помещения с кухней возможно при официальном отказе от использования газа в квартире. В этом случае собственник переходит на электрооборудование. А готовы ли вы отказаться от газа?
Является ли дом памятником?
Если ваш дом является памятником культурного наследия, то, скорее всего, в вашей квартире есть охранные ордера. Процесс согласования перепланировки будет значительно сложнее и дольше.
Охранные ордера
в квартирах
Перед покупкой квартиры важно получить информацию из КГИОП на предмет наличия охранных ордеров в самой квартире:
- печи-голландки
- лепнина
- тяги
- паркет
- плитка
- чаще всего это входные двери со стороны парадной, они образуют внутренний облик парадных лестниц
ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛЕДОВАНИЕ
Сбор проектной документации
Обследование коммуникаций
Проверка состояния несущих стен при наличии трещин и состояния кирпичной кладки
Оценка несущей способности перекрытий
Если вдруг вы купили квартиру или помещение в очень плохом техническом состоянии, то обязательно нужно провести техническое обследование квартиры.
Обследование окон, проёмов и их заполнений
Оценка состояния дымоходов
и вентиляционных каналов
и вентиляционных каналов
нельзя размещать мокрые зоны над кухнями и жилыми помещениями
При согласовании важно придерживаться главного принципа: нельзя размещать мокрые зоны (санузлы) над кухнями и жилыми помещениями – мокрые зоны должны размещаться в границах нежилых зон.
Порядок согласования:
Сбор исходной разрешительной документации (ИРД): технические условия коммунальных служб, информация по дому – примерно 1 мес.
Разработка проекта, причем именно в проектном бюро, а не у архитектора, который делает ваш ремонт – это 2-3 нед. Здесь мы исходим из того, что заказчик предоставляет свой опорный дизайн-проект или хотя бы планировочное решение. Если его еще нет, то время увеличивается на создание такого проекта.
Еще нужно провести комплексное техническое обследование объекта – его можно делать одновременно с разработкой проекта в бюро – 1 мес.
Согласование проекта по инстанциям:
- ОГПН (пожарный надзор) – как правило, проходит гладко, замечания выдают редко – занимает около 1 мес.
- ГРО «ПетербургГаз» – сейчас очень многие отказываются от газовых колонок, поэтому эта инстанция тоже актуальна – около 1 мес.
- Получение разрешения у банка: если квартира находится в ипотеке, то сначала нужно получить разрешение банка. А если собственников несколько, то должны быть оформлены разрешения от каждого из собственников – это 2 нед. - 1 мес.
- МВК (районная межведомственная комиссия) – срок рассмотрения документации у них в среднем 35 к. д. Обычно они в него не укладываются, но при этом замечания выдают очень охотно и в зависимости от настроения и геомагнитных бурь.
Бывали случаи согласования с 1 раза, но чаще это 2-3 итерации, иногда просто из-за какого-то 1 слова.
Сложность в том, что после отказа еще 14 дней мы ждем возвращения документации в МФЦ, чтобы понять причину отказа и увидеть комментарии. Таким образом, с МВК мы разбираемся где-то 3-4 мес.
Процесс согласования даже в обычном жилом фонде занимает около 3-х мес., а в старом фонде – от 6 мес., а объективно – это 9-12 мес. Если дом является памятником архитектуры, то даже этап сбора ИРД – это минимум 1,5 мес.
К перечню инстанций для согласования добавляются еще 2 этапа:
- прохождение государственной историко-культурной экспертизы (ГИКЭ) – 1 мес.
- подача проектной документации на согласование планировки в КГИОП – около 35 раб. дней.
ваши окна — это не ваши окна!
Наружная нитка окон образует архитектурный облик фасада здания, который является предметом охраны, поэтому и окна являются предметом охраны.
Но! даже при наличии согласованной проектной документации вы все еще не имеете права начать ремонт – после получения согласия от МВК на перепланировку нужно выбрать подрядчика, у которого есть допуски СРО и лицензии Министерства Культуры.
Вы заключаете с таким подрядчиком договор, и уже он подает данные в КГИОП, чтобы получить для себя разрешение на производство работ.
То есть прохождение через КГИОП двухэтапное:
Еще не все! После окончания работ для ввода в эксплуатацию нужно будет составить научный отчет о выполненных работах с предоставлением фотоматериалов всех этапов производства работ и полным пакетом закрывающей исполнительной документации.
Порой требования КГИОП несоразмерны с масштабом объекта – на квартиру запрашивают такой же объем проектной документации, как требуется для реставрации объектов заповедника Кижи или Кронштадтских фортов.
В 90% случаев КГИОП согласовывают проекты с 1-2 раза, а в остальных 10% – получаем максимум сложностей.
Но у согласования есть и существенные плюсы:
Если у вас есть вопросы по согласованию перепланировки, вы можете задать их нам, используя контакты на сайте.
- Замена окон на пластиковые – это уголовная статья.
- Реставрация окон возможна, но затратна и менее комфортно для проживания.
- Замена на новые деревянные окна – возможно.
- Замуровка или попытка прорубить окно с видом (например, в брандмауэре) – это уголовная статья.
Но! даже при наличии согласованной проектной документации вы все еще не имеете права начать ремонт – после получения согласия от МВК на перепланировку нужно выбрать подрядчика, у которого есть допуски СРО и лицензии Министерства Культуры.
Вы заключаете с таким подрядчиком договор, и уже он подает данные в КГИОП, чтобы получить для себя разрешение на производство работ.
То есть прохождение через КГИОП двухэтапное:
- согласование проекта
- согласование подрядчика
Еще не все! После окончания работ для ввода в эксплуатацию нужно будет составить научный отчет о выполненных работах с предоставлением фотоматериалов всех этапов производства работ и полным пакетом закрывающей исполнительной документации.
Порой требования КГИОП несоразмерны с масштабом объекта – на квартиру запрашивают такой же объем проектной документации, как требуется для реставрации объектов заповедника Кижи или Кронштадтских фортов.
В 90% случаев КГИОП согласовывают проекты с 1-2 раза, а в остальных 10% – получаем максимум сложностей.
Но у согласования есть и существенные плюсы:
- квартиру будет проще продать
- стоимость квартиры выше
- если представить фото- и видео-освидетельствование скрытых работ, то потенциальный покупатель будет рад и спокоен, что покупает не кота в мешке.
Если у вас есть вопросы по согласованию перепланировки, вы можете задать их нам, используя контакты на сайте.
Полезная информация о старом фонде
наш блог
Вносим ясность в главный вопрос и главный страх тех, кто купил или собирается покупать квартиру в старом фонде, а именно - сколько будет стоить ремонт?
Что делать, если сделали ремонт без согласования перепланировки? Разбираемся в вариантах решения проблемы.
Подробно рассказываем о трех главных ошибках при ремонте квартиры или помещения в старом фонде Петербурга
Нужна помощь с согласованием перепланировки?
Просто оставьте заявку, и мы приедем на ваш объект и выполнить предварительную оценку стоимости будущего ремонта.
отправить
Нажимая на кнопку, вы соглашаетесь на обработку данных в соответствии с политикой конфиденциальности