Главная / Блог / Смешанные перекрытия в старом фонде

Разберем все типы перекрытий в домах старого фонда и расскажем, как это влияет на стоимость квартиры и дальнейший ремонт.

Опубликовано 13.03.2026

Около 70% домов старого фонда в Санкт-Петербурге имеют смешанные перекрытия. Это обусловлено распространением в конце XIX века многоэтажного строительства, которое требовало высоких темпов и большого расхода строительных материалов. Так мы получили квартиры с надежным типом перекрытий.

Ответ в самом названии — это конструкция из деревянных и металлических элементов. Комбинация материалов позволяет создать прочные и гибкие перекрытия, способные выдерживать динамические, статические и сильные вибрационные нагрузки.

Смешанные перекрытия состоят из несущих металлических балок и деревянного заполнения. В домах постройки до 1924 года прогоны и балки могли быть деревянными или металлическими — железобетонные перекрытия появились уже позже, в советское время, когда начались восстановительные работы после ВОВ. Покупатели по сложившемуся предубеждению чаще рассматривают для покупки жилье с железобетонными перекрытиями, но на самом деле смешанные им ни в чем не уступают.

Использование дерева было обусловлено, прежде всего, его доступностью. Чаще отдавалось предпочтение сосне — ее было больше всего, и она дешевле. Реже использовали лиственницу — это дорогой, но прочный материал, который использовался в особняках и доходных домах высокого класса. Крайне редко встречается дуб.

Конструкция состоит из деревянных балок и межбалочного заполнения. Далее кладутся лаги (деревянные бруски, служащие основанием пола), а сверху выстилаются половые доски и паркет. Домов с деревянными перекрытиями в Петербурге примерно 20−25%.

Заполнение тоже встречается двух видов: кирпичное заполнение или шлак-песок.

В некоторых домах, в которых проводился капитальный ремонт, часть деревянных перекрытий заменялась на железобетонные, но часто это могло быть сделано только в части помещений — например, в местах общего пользования (лестничные марши, парадные).

В конце XIX века, в связи с быстрым приростом населения Петербурга, частой была практика по надстраиванию 1−2 этажей на уже возведенные здания. В этом случае деревянные балки перекрытий верхних этажей также заменялись на металлические двутавровые.

Даже если в доме деревянные перекрытия и капитального ремонта не было, это не повод отказываться от покупки квартиры в нем. Частое возражение — а вдруг пожар, и тогда дом с деревянными перекрытиями быстрее сгорит. Но как раз это является заблуждением.

С годами брус кальцинируется и набирает бОльшую прочность. При этом усталость металла может быть такой степени, что при пожаре он начнет плавиться быстрее, чем брус — гореть. Конечно, все зависит от того, что за пожар и какая температура горения, ведь на сильном пожаре при высоких температурах горит даже бетон.

Такие перекрытия встречаются в части домов, построенных после 1870-х годов и до революции 1917 года — в период, когда начала развиваться металлургическая промышленность.

Такие перекрытия стали появляться уже в XX веке при проведении капитального ремонта. В советское время не было регламентов бетонной смеси и ее заливки, поэтому железобетонный пол – не гарант качества. Толщина бетонной заливки могла быть 50-60 см. Это достаточно большой вес, и он сказывается на несущей способности балок.

Железобетонные плиты не поглощают звуки – они, наоборот, отлично резонируют, поэтому необходима хорошая звукоизоляция.

• Аварийность несущих балок — не исключение, как для дерева, так и для металла. В случае дерева к аварийности приводят глубокие трещины бруса или гниение, в случае металла — коррозия, т.к. раньше металлические балки не обрабатывались антикоррозийными покрытиями, их просто тогда еще не изобрели.
• Разный уровень полов в помещениях одной квартиры — часто является следствием неравномерной осадки фундамента зданий.

Старый фонд, строго говоря — это дома, построенные до 1917 года. Но в обиходе все чаще к старому фонду относят и сталинки. В плане перекрытий они практически ничем не отличаются от дореволюционных домов. В них также могут быть деревянные балки перекрытий, встречаются металлические, бывает и железобетонные. А бывает так, что в одном доме (и даже в одной квартире) встречается и деревянный брус, и ЖБ.

Как такового регламента по сроку службы балок перекрытий в дореволюционных домах нет. Оценивается, в первую очередь, его техническое состояние и способность нести нагрузки. Однако есть СП (своды правил), в которых прописано, сколько должны простоять дома в зависимости от назначения. Жилые дома разрешается использовать от 50 до 150 лет. Срок службы деревянных перекрытий зависит от качества строительных материалов и регулярности ремонтов. Существуют специальные комиссии, которые проверяют дом и выявляют физический износ перекрытий.

По статистике, сейчас ремонт перекрытий глобального характера приходится делать в 3-х случаях из 100, а это всего 3%. Локальный ремонт перекрытий (чаще всего это требуется в так называемых «мокрых зонах» — санузлы, кухни) нужен чаще, но это обычно точечный ремонт, его стоимость не так велика в масштабах общей стоимости ремонта, в районе 50−300 тысяч рублей.

Первое, что стоит сделать — проверить информацию на сайте ГИС ЖКХ. Там можно найти информацию об объеме работ в конкретном доме. Был ли ремонт в парадной, когда происходила замена остекления, стояков отопления, труб горячего и холодного водоснабжения, канализации, меняли ли внутридомовую электрику, был ли ремонт кровли и фасада.

Но эта информация может быть неточной и неполной. Часто на сайте указана информация о капремонте с заменой перекрытий на железобетонные, а по факту на железобетон поменяли только перекрытия в местах общего пользования (лестничные марши). В советское время так делали довольно часто, и эта информация заносилась в документацию. По факту получается, что в квартирах перекрытия и не менялись.

Если вы рассматриваете покупку, запросите техпаспорт квартиры. Если в документе заявлены железобетонные перекрытия, их легко можно увидеть, как и характерные трещины между плитами по русту.

Самый действенный способ определить тип перекрытий — провести локальное вскрытие в квартире. Лучше всего это делать на двух участках: в «мокрой зоне» и около окон. Во-первых, ванная, санузел и кухня больше всего подвержены протечкам. Во-вторых, стены около окон больше всего страдают от перепадов температур и влаги с улицы.

Проблемы перекрытий может показать только полный демонтаж. Локальное вскрытие — не совсем точный инструмент в этом случае. По маленькому участку нельзя судить о техническом состоянии балок во всей квартире. Как минимум, нужен доступ к осмотру балок с трех сторон. Поэтому, когда покупатель недвижимости в старом фонде пытается рассмотреть степень физического износа перекрытий по внешним признакам, это неинформативно. Единственное, когда можно визуально судить об аварийности — это серьезные изломы в полу и потолке или опуск балок. Но такие вещи говорят уже об аварийном состоянии на грани обрушения  - достаточно редкая история, если квартиру выставляют на продажу.

Перекосы полов тоже большой роли не играют — в старом фонде это частая история. Фундамент здания за годы по-разному дает осадку, одна стена проседает сильнее, чем другая. Зачастую квартиры могут располагаться в разных корпусах, и разные фундаменты неравномерно проседают. При этом балки перекрытий могут быть совершенно нормальными.

Первое, что можно сделать — обследовать перекрытия пола в старом доме. Это стоит от 80 до 150 тысяч рублей в зависимости от того, у какой компании заказывать такое техническое обследование и какая будет структура проверки.

Техническим обследованием занимаются специализированные организации. Они делают лабораторные исследования о составе металла, его прочности (если речь идет про металлические балки). Если говорить о дереве, это тесты на микологию. По заключению экспертов можно судить об изношенности несущих конструкций.

Независимо от того, смешанные перекрытия или деревянные, важно понимать, что в них присутствует дерево. Ни в коем случае нельзя применять ПВХ-материалы (натяжные потолки), технические пленки, так как они не позволяют древесине дышать и создают эффект парника. Из-за влажности дерево начинает быстрее гнить.

Третий вариант – это усиление. Делаются деревянные и стальные бандажи. Это выглядит как накладывание шины при переломе. Процедура проводится, когда по балке (например, деревянной) идет серьезная трещина, которая снижает ее несущую способность. Тогда вдоль этой трещины накладывается «протез». Подробнее об усилении перекрытий в старом фонде →

В сталинках и дореволюционных домах такая необходимость возникает чаще, чем в панельных домах — из-за возраста конструкций и отсутствия регулярного обслуживания. Любые манипуляции с несущими конструкциями являются частью капитального ремонта квартиры. Хоть перекрытия изнашиваются медленно, в дореволюционных зданиях часто требуется их локальный ремонт.

Первый вариант вмешательства — это замена при наличии возможности. Чаще всего, это можно сделать без участия соседей, когда квартира располагается на первом или последнем этаже. Здесь важно, чтобы зона замены балок не располагалась над жилой, иначе придется тревожить соседей, а в 99% случаев они с этим не согласны.

Второй вариант — это дублирование балок, когда текущие сохраняются, рядом кладется новая (чуть выше). Она забирает на себя нагрузку со старой. В этом случае работы возможны, даже если соседи не согласны на вмешательство — их ремонт не коснется.

Смешанные перекрытия в домах старого фонда Петербурга сочетают историческую аутентичность с конструктивными вызовами, и далеко не каждая бригада при ремонте справится с такой задачей, поскольку в старом фонде много специфики.

Компания «EVG. Новая история» поможет с техническим обследованием, разработкой проекта и согласованием документации, а также выполнит работы по полному демонтажу, устранению аварийности и устройству полов в квартирах старого фонда.

Основатель и руководитель EVG. Новая история

наш блог

Рассуждаем о типах изразцовых печей, их истории, и о том, что делать, если вы хотите сохранить печь в своей квартире.

В этой статье смотрим на красоту внутреннего убранства парадных и их нынешнее состояние, которое многое расскажет и о самом доме, и о квартирах в нем.

Почему в одних квартирах анфилада комнат и широкие двустворчатые двери, а в других — узкие коридоры? Разбираем 5 типов популярных планировок.

Просто оставьте заявку, и мы приедем на ваш объект и выполнить предварительную оценку стоимости будущего ремонта.

Нажимая на кнопку, вы соглашаетесь на обработку данных в соответствии с политикой конфиденциальности